양도세 빼면 보상액 60~80% 불과
완화땐 주민 합의율 큰 폭 높아져
집주인에 단독주택용지 '그림의떡'
영농 등 기준 높아 소농 혜택 소외

정부가 지난달 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양에 이른바 3기 신도시를 조성하고 과천에 소규모 주택택지를 만들겠다고 발표한 뒤, 지역 곳곳에서 주민들의 반대가 끊이지 않고 있다.

전문가들은 원주민의 재정착률을 높이고, 보상을 현실화하는 것이 3기 신도시 성공을 위한 첫 번째 과제라고 지적한다.

■ 신도시 개발은 로또? 현실은 'NO'

= 정부가 택지개발 부지로 지정한 뒤부터 해당 지역의 토지거래는 지자체의 허가 없이는 불가능해진다. 보상금을 노리는 투기 세력을 차단하겠다는 취지다. 이 때문에 원론적으로 토지 보상은 실거주자, 즉 원주민을 대상으로만 진행된다.

원주민들은 감정평가를 거쳐 토지 또는 건물에 대한 보상을 받을 수 있다. 보상액수는 과거에 비해 현실화됐고 감정평가 역시 주민·사업 시행자·지자체가 각각 1곳씩, 모두 3곳을 선정해 진행하기에 공정한 편이다.

문제는 보상액 자체보다 보상 후 과정에 있다. 현재 토지 보상금으로 10억원 정도를 받게 되면 양도소득세로 2억5천만원에서 3억5천만원 정도를 내야 하는 것으로 알려져 있다.

결국 손에 쥐는 것은 보상액의 60~80%에 불과한 셈이다. 이 때문에 원주민이 오랜 기간 살아온 터전을 유지하기 위해 신도시 인근의 땅을 대체 매입하려 해도, 양도세를 제외한 보상금으론 본래의 땅보다 작은 면적을 구입하거나 구입하지 못하는 경우가 생기게 된다.

현행법에도 공공사업 목적일 경우, 양도세의 10%를 감면한다는 예외 규정이 있지만 보다 파격적인 규제 혁신이 필요하다는 의견이 제기되고 있다.

공공목적의 사업이니 이 경우에 한해 양도세를 면제하는 방법이 필요하다는 것이다. 양도세 완화는 큰 파괴력을 지닐 것으로 예상된다.

택지개발 과정에서 사업 시행자와 주민 간의 보상 협의가 1차에서 이뤄지는 비율은 30~40% 정도에 불과하지만, 지난 2006년 양도세 인상과 맞물려 추진된 광교 신도시 보상의 경우 합의율이 70%에 달했다. 해를 넘기면 양도세가 인상되기에 조기에 보상을 받으려는 수요자가 많았기 때문이다.

■ 이주대책·생활대책 현실화 해야

= 택지개발지 원주민에 대한 보상책은 크게 이주대책과 생활대책으로 구분된다.

이주대책은 주택을 소유하고 있었거나 세를 들어 살고 있던 거주자가 대상이다. 우선 세입자에게는 택지 개발지에 지어지는 임대주택의 특별공급 대상이 될 권리가 주어진다.

주택 소유자에겐 이주대책으로 단독주택용지가 제공된다. 이주대책의 맹점은 원주민에게 이 단독주택용지가 '그림의 떡'이라는 것이다.

도내 한 택지 개발의 경우, 이주대책으로 원주민에게 265㎡의 단독주택용지를 조성원가의 80% 수준으로 공급했다. 해당 부지의 조성원가는 3.3㎡당 800만원 수준으로 원주민에겐 3.3㎡당 640만원에 공급된 셈이다.

원주민이 이주대책으로 265㎡의 땅을 모두 매입한다면 5억 이상의 자금이 소요되는 셈인데, 택지 개발 대상지가 대개 농촌임을 고려하면 원주민이 이 금액을 마련하기가 현실적으로 쉽지 않다는 것을 파악할 수 있다.

결국, 이주자택지는 돈을 가진 투기 세력이 매입하기 좋은 매물이 된다. 이 때문에 원주민에게 이주대책 토지 매입에 대한 무이자 분할납부 혜택을 적용해야 한다는 주장이 제기되고 있다.

택지개발로 생계 수단을 잃은 원주민에게 주어지는 생활대책은 요건 완화가 핵심이다. 현재 대부분의 택지 개발에서 영농(농업)은 1천㎡ 이상 경작, 시설채소 및 화훼는 660㎡ 이상 경작할 경우에만 새로이 조성될 신도시 내 27㎡(8평)의 상업용지를 받게 된다.

영농 및 시설채소·화훼 등에 대한 기준이 이처럼 높아 소규모 농가는 생활대책의 혜택을 받지 못하는 것이 현실이다.

경기도 관계자는 "영농은 면적 기준을 줄이고, 영업자와 축산업자 등에 대해서는 요건을 낮춰 혜택을 확대해야 한다. 그래야 원주민이 본래 터전에서 생계를 유지하며 재정착할 수 있을 것"이라고 설명했다.

/신지영기자 sjy@kyeongin.com