[비즈엠 심층진단]8월부터 분양권 전매 불가능…불법 근절될 수 있을까?
입력 2020-05-27 09:13:24
올해 서울 지역 민간 아파트 최다 청약 통장 건수 기록을 경신한 '흑석리버파크자이' 투시도. 해당 아파트는 326가구 모집에 3만1천277명이 몰렸다. 최고 경쟁률은 1천998대 1이다.
주택경기 침체·코로나19 영향에도 청약 시장 뜨거워
정부 규제 전 '내 집 마련' 심리 작용…건설사 완판 행진
코로나19로 전반적인 주택경기는 예전만 못하지만 청약 시장만큼은 여전히 뜨거운 모습이다.
오는 8월부터 수도권 과밀억제권역·성장관리권역을 비롯해 광역시 민간택지에서 공급되는 주택의 전매제한을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시점까지로 강화하는 등 정부의 부동산 규제 드라이브가 계속되자 수요자들이 청약에 뛰어들고 있기 때문이다. 규제가 심화되기 전 내 집을 마련해야겠다는 심리가 작용하는 것이다.
26일 한국감정원 청약홈과 업계에 따르면 GS건설이 지난 20일 1순위 모집을 진행한 서울 동작구 '흑석리버파크자이'는 특별공급을 제외한 326가구 모집에 3만1천277명이 청약을 넣었다. 해당 단지는 올해 서울 지역 민간 아파트 최다 평균 청약 통장 건수 기록을 경신했다. 이전 기록은 1만7천781건이다.
경기도에서 진행한 분양에서도 청약 열기가 이어졌다. 화성시 반월동에 들어서는 '신동탄포레자이'는 1순위 739가구 모집에 해당 지역에서만 2만2천315명이 청약을 접수했다. 기타지역에서도 2만9천563개의 통장이 사용됐다.
수도권 미분양관리지역 5곳 중 1곳인 양주시에서도 청약 마감에 성공했다. 바로 제일건설이 옥정신도시에 건설하는 '제일풍경채 레이크시티'다.
지난 19일 진행한 일반 공급 810가구 1순위 모집에 해당 지역 909명이 청약을 신청했다. 1순위 기타 경기지역과 기타지역에서 2천989개의 통장이 몰리기도 했다.
인천에서도 비슷한 분위기가 감지된다. 동우개발이 인천 부평구 부평동에 짓는 '부평 중앙하이츠 프리미어'는 일반 분양 154가구 모집에 해당 지역에서만 5천406명이 몰려 전형 1순위 청약을 마감했다.
정부 규제 전 '내 집 마련' 심리 작용…건설사 완판 행진
코로나19로 전반적인 주택경기는 예전만 못하지만 청약 시장만큼은 여전히 뜨거운 모습이다.
오는 8월부터 수도권 과밀억제권역·성장관리권역을 비롯해 광역시 민간택지에서 공급되는 주택의 전매제한을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시점까지로 강화하는 등 정부의 부동산 규제 드라이브가 계속되자 수요자들이 청약에 뛰어들고 있기 때문이다. 규제가 심화되기 전 내 집을 마련해야겠다는 심리가 작용하는 것이다.
26일 한국감정원 청약홈과 업계에 따르면 GS건설이 지난 20일 1순위 모집을 진행한 서울 동작구 '흑석리버파크자이'는 특별공급을 제외한 326가구 모집에 3만1천277명이 청약을 넣었다. 해당 단지는 올해 서울 지역 민간 아파트 최다 평균 청약 통장 건수 기록을 경신했다. 이전 기록은 1만7천781건이다.
경기도에서 진행한 분양에서도 청약 열기가 이어졌다. 화성시 반월동에 들어서는 '신동탄포레자이'는 1순위 739가구 모집에 해당 지역에서만 2만2천315명이 청약을 접수했다. 기타지역에서도 2만9천563개의 통장이 사용됐다.
수도권 미분양관리지역 5곳 중 1곳인 양주시에서도 청약 마감에 성공했다. 바로 제일건설이 옥정신도시에 건설하는 '제일풍경채 레이크시티'다.
지난 19일 진행한 일반 공급 810가구 1순위 모집에 해당 지역 909명이 청약을 신청했다. 1순위 기타 경기지역과 기타지역에서 2천989개의 통장이 몰리기도 했다.
인천에서도 비슷한 분위기가 감지된다. 동우개발이 인천 부평구 부평동에 짓는 '부평 중앙하이츠 프리미어'는 일반 분양 154가구 모집에 해당 지역에서만 5천406명이 몰려 전형 1순위 청약을 마감했다.
정비공사 중인 수원115-9(팔달10)구역 인근 부동산 /김금보기자 artomate@biz-m.kr
수도권 및 지방 광역시 분양권 전매 제한 강화
기존 6개월→소유권 이전 등기 시까지로 변경
이처럼 청약 열기가 좀처럼 식지 않는 데는 정부의 계속되는 부동산 정책 때문으로 보인다.
앞서 국토교통부는 지난 11일 투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매 제한기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화한다고 밝혔다. 사실상 분양권 매매가 불가능해지는 것이다.
과밀억제권역에 속하는 곳은 서울시와 △인천시(강화·옹진군, 서구 대곡·불로·마전·금곡·오류·왕길·당하·원당동) △의정부시 △구리시 △남양주시(호평·평내·금곡·일패·이패·삼패·가운·수석·지금·도농동) △하남시 △고양시 △수원시 △성남시 △안양시 △부천시 △광명시 △과천시 △의왕시 △군포시 △시흥시(반월 특수지역에서 해제된 지역) 등이다.
성장관리권역은 △인천시(강화·옹진군, 서구 대곡·불로·마전·금곡·오류·왕길·당하·원당동) △동두천시 △안산시 △오산시 △평택시 △파주시 △남양주시(별내동, 와부·진전읍, 별내·퇴계원면, 진건읍 및 오남읍), 용인시(신갈·하갈·영덕·구갈·상갈·보라·지곡·공세·고매·농서·서천·언남·청덕·마북·동백·중·상하·보정·풍덕천·신봉·죽전·동천·고기·상현동, 성복동 남사·이동면 및 원삼면 목신·죽릉·학인·독성·고당·문촌리) △연천군 △포천시 △양주시 △김포시 △화성시 △안성시(가사·가현·명륜·숭인·봉남·구포·동본·영·봉산·성남·창전·낙원·옥천·현수·발화·옥산·석정·서인·인지·아양·신흥·도기·계·중리·사곡·금석·당왕·신모산·신소현·신건지·금산·연지·대천동, 공도읍, 대덕·미양·원곡·보개·금광·서운·양성·고삼면, 죽산면 두교·당목·칠장리 및 삼죽면 마전·미장·진촌·기솔·내강리) △시흥시다.
그동안 비규제지역으로 분류되던 인천시를 비롯해 부천과 군포, 의왕, 시흥, 의정부 등 수도권 대부분 지역이 규제대상으로 포함되는 것이다.
여기에 민간택지 분양가 상한제가 오는 7월 29일 시행될 예정이어서 규제 전 '막차'를 타려는 움직임이 당분간 계속될 것으로 업계 관계자들은 내다보고 있다. 국토부는 시세 차익을 노린 투기 수요를 차단하기 위해 분양가 상한제 적용 지역에서 분양하는 아파트에 최대 5년간의 의무거주 기간을 설정하는 방안을 추진할 계획이다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "규제가 비껴간 여주와 양평, 광주 등 저평가된 핵심 지역이나 공급이 적었던 지역 등 시세차익 요건이 갖춰진 곳 중심으로 수요가 몰릴 것으로 보인다"고 말했다.
기존 6개월→소유권 이전 등기 시까지로 변경
이처럼 청약 열기가 좀처럼 식지 않는 데는 정부의 계속되는 부동산 정책 때문으로 보인다.
앞서 국토교통부는 지난 11일 투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매 제한기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화한다고 밝혔다. 사실상 분양권 매매가 불가능해지는 것이다.
과밀억제권역에 속하는 곳은 서울시와 △인천시(강화·옹진군, 서구 대곡·불로·마전·금곡·오류·왕길·당하·원당동) △의정부시 △구리시 △남양주시(호평·평내·금곡·일패·이패·삼패·가운·수석·지금·도농동) △하남시 △고양시 △수원시 △성남시 △안양시 △부천시 △광명시 △과천시 △의왕시 △군포시 △시흥시(반월 특수지역에서 해제된 지역) 등이다.
성장관리권역은 △인천시(강화·옹진군, 서구 대곡·불로·마전·금곡·오류·왕길·당하·원당동) △동두천시 △안산시 △오산시 △평택시 △파주시 △남양주시(별내동, 와부·진전읍, 별내·퇴계원면, 진건읍 및 오남읍), 용인시(신갈·하갈·영덕·구갈·상갈·보라·지곡·공세·고매·농서·서천·언남·청덕·마북·동백·중·상하·보정·풍덕천·신봉·죽전·동천·고기·상현동, 성복동 남사·이동면 및 원삼면 목신·죽릉·학인·독성·고당·문촌리) △연천군 △포천시 △양주시 △김포시 △화성시 △안성시(가사·가현·명륜·숭인·봉남·구포·동본·영·봉산·성남·창전·낙원·옥천·현수·발화·옥산·석정·서인·인지·아양·신흥·도기·계·중리·사곡·금석·당왕·신모산·신소현·신건지·금산·연지·대천동, 공도읍, 대덕·미양·원곡·보개·금광·서운·양성·고삼면, 죽산면 두교·당목·칠장리 및 삼죽면 마전·미장·진촌·기솔·내강리) △시흥시다.
그동안 비규제지역으로 분류되던 인천시를 비롯해 부천과 군포, 의왕, 시흥, 의정부 등 수도권 대부분 지역이 규제대상으로 포함되는 것이다.
여기에 민간택지 분양가 상한제가 오는 7월 29일 시행될 예정이어서 규제 전 '막차'를 타려는 움직임이 당분간 계속될 것으로 업계 관계자들은 내다보고 있다. 국토부는 시세 차익을 노린 투기 수요를 차단하기 위해 분양가 상한제 적용 지역에서 분양하는 아파트에 최대 5년간의 의무거주 기간을 설정하는 방안을 추진할 계획이다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "규제가 비껴간 여주와 양평, 광주 등 저평가된 핵심 지역이나 공급이 적었던 지역 등 시세차익 요건이 갖춰진 곳 중심으로 수요가 몰릴 것으로 보인다"고 말했다.
서울 송파구 일대 한 아파트 단지 전경. /연합뉴스
전문가들, 투기세력을 잠재우진 못할 것
로또 분양 열기·풍선효과도 계속될 전망
정부가 실수요자 위주로 청약 시장을 재편하기 위해 분양권 전매 제한 강화라는 카드를 꺼냈지만 부동산 전문가들은 투기세력을 완전히 잠재우지는 못할 것이라고 입을 모은다. 전매차익이 발생하는 한 계속해서 편법이 동원될 것이란 이유에서다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "정부의 조치가 강화되더라도 편법을 써 분양권 불법 전매를 하는 사람을 완전히 잡기는 쉽지 않을 것"이라며 "실수요자들이 피해를 입지 않도록 세부적인 조항 강화가 필요하다"고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 비슷한 견해를 내놨다. "주기적 단속과 거래시장 세무조사, 전매규제 강화, 부동산 특사경 투입 등 다양한 방법을 쓰고 있지만 완전한 근절은 쉽지 않다"며 "매도자·매수자 모두 음성적으로 하는 경우 잡아내기 쉽지 않다"고 설명했다.
또 이들은 소위 '로또 분양'을 꿈꾸는 수요자들의 청약 열기가 당분간 지속될 것이라고 봤다. 로또 분양은 정부의 분양가 규제로 분양가격이 시장가보다 낮아 시세차익을 노릴 수 있는 단지를 말한다.
서 회장은 "전매 제한 강화, 분양가 상한제 시행 등으로 로또 분양을 받기 위한 수요자들의 열기가 사그라지지 않을 것"이라며 "수요자들은 자금계획이나 거주계획에 따라 내 집 마련에 나서야 한다"고 조언했다.
함 랩장은 "올해 5월부터 8월 사이 분양권 전매 강화가 적용되는 지역들에서 분양을 앞둔 단지 규모가 13만7천698가구에 달한다. 올해 12월까지 공급 예정 물량인 23만7천730가구의 약 57.9%는 제도 시행 전 규제를 피해 쏟아질 것으로 보인다"면서 "건설사가 규제를 피해 8월 이전 밀어내기 공급을 실시한 가능성이 높은 만큼 제도 시행시기를 앞당겨 투기적 가수요를 줄일 필요가 있다"고 말했다.
전문가들은 비규제지역으로 풍선효과가 나타날 수 있다고 본다.
서 회장은 "부동산 시장은 움직이는 생물과도 같다. 정책이나 규제보다 더 빨리 움직인다"며 "분양권을 받아 차익을 노리는 사람들은 분양권 전매제한이 없는 지역으로 이동할 것이다. 풍선효과는 언제든지 나타날 수 있다"고 설명했다.
함 랩장은 "최근 청주, 원주 등지 등 기타지방에 풍선효과가 일부 나타나고 관련 아파트 트래픽이 증가했던 것으로 안다"며 "시중에 부동자금이 풍부하고 저금리가 이어지고 있어 완전히 가수요를 차단하기는 쉽지 않겠지만. 지방 광역시 도시지역은 가수요가 많이 사라질 것으로 보인다"고 진단했다.
로또 분양 열기·풍선효과도 계속될 전망
정부가 실수요자 위주로 청약 시장을 재편하기 위해 분양권 전매 제한 강화라는 카드를 꺼냈지만 부동산 전문가들은 투기세력을 완전히 잠재우지는 못할 것이라고 입을 모은다. 전매차익이 발생하는 한 계속해서 편법이 동원될 것이란 이유에서다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "정부의 조치가 강화되더라도 편법을 써 분양권 불법 전매를 하는 사람을 완전히 잡기는 쉽지 않을 것"이라며 "실수요자들이 피해를 입지 않도록 세부적인 조항 강화가 필요하다"고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 비슷한 견해를 내놨다. "주기적 단속과 거래시장 세무조사, 전매규제 강화, 부동산 특사경 투입 등 다양한 방법을 쓰고 있지만 완전한 근절은 쉽지 않다"며 "매도자·매수자 모두 음성적으로 하는 경우 잡아내기 쉽지 않다"고 설명했다.
또 이들은 소위 '로또 분양'을 꿈꾸는 수요자들의 청약 열기가 당분간 지속될 것이라고 봤다. 로또 분양은 정부의 분양가 규제로 분양가격이 시장가보다 낮아 시세차익을 노릴 수 있는 단지를 말한다.
서 회장은 "전매 제한 강화, 분양가 상한제 시행 등으로 로또 분양을 받기 위한 수요자들의 열기가 사그라지지 않을 것"이라며 "수요자들은 자금계획이나 거주계획에 따라 내 집 마련에 나서야 한다"고 조언했다.
함 랩장은 "올해 5월부터 8월 사이 분양권 전매 강화가 적용되는 지역들에서 분양을 앞둔 단지 규모가 13만7천698가구에 달한다. 올해 12월까지 공급 예정 물량인 23만7천730가구의 약 57.9%는 제도 시행 전 규제를 피해 쏟아질 것으로 보인다"면서 "건설사가 규제를 피해 8월 이전 밀어내기 공급을 실시한 가능성이 높은 만큼 제도 시행시기를 앞당겨 투기적 가수요를 줄일 필요가 있다"고 말했다.
전문가들은 비규제지역으로 풍선효과가 나타날 수 있다고 본다.
서 회장은 "부동산 시장은 움직이는 생물과도 같다. 정책이나 규제보다 더 빨리 움직인다"며 "분양권을 받아 차익을 노리는 사람들은 분양권 전매제한이 없는 지역으로 이동할 것이다. 풍선효과는 언제든지 나타날 수 있다"고 설명했다.
함 랩장은 "최근 청주, 원주 등지 등 기타지방에 풍선효과가 일부 나타나고 관련 아파트 트래픽이 증가했던 것으로 안다"며 "시중에 부동자금이 풍부하고 저금리가 이어지고 있어 완전히 가수요를 차단하기는 쉽지 않겠지만. 지방 광역시 도시지역은 가수요가 많이 사라질 것으로 보인다"고 진단했다.
/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr
