부동산 공시가격 현실화 로드맵…전문가들 부정적 견해
입력 2020-10-27 18:02:40
서울시내 아파트 단지들. /연합뉴스DB
정부가 부동산 공시가격 현실화를 위한 로드맵을 발표한 가운데 부동산 전문가들은 보유세 과세 부담 등 부정적인 견해를 내비쳤다.
국토교통부는 27일 국토연구원 주관으로 '부동산 공시가격 현실화 계획' 수립을 위한 공청회를 열고 부동산 공시가격 현실화 로드맵을 발표했다. 공동주택(아파트 등) 공시가격 현실화율(공시가/시가)을 △2026년까지 80% △2030년까지 90% △2036년까지 100% 올리는 세가지 검토안을 제시했다.
이중 가장 유력한 2안은 시세 9억원 미만과 9억~15억원, 15억원 이상 세 구간으로 나눠 현실화율 목표치인 90% 도달 시점을 달리했다. 올해 기준 현실화율이 75.3%에 이르는 15억원 이상 아파트는 매년 3%p씩 인상률을 높여 2025년부터 먼저 90%에 도달하도록 했다. 9억원 이상 15억원 미만 아파트는 올해 현실화율이 69.2%인데 매년 3%p씩 인상률이 올라가 2027년에 90%가 된다. 단 9억원 미만 아파트에는 3년 간 '선균형 기간'이 적용돼 2023년까지는 연 1%p 이하로 조금씩 오르다 2024년부터 매년 3%p 이상씩 오르게 된다.
현실화율 80%안(1안)은 9억원 미만 아파트는 3년간의 균형기간을 거쳐 2024년부터 2026년까지 매년 5%p씩 올려 맞춘다. 9억~15억원 아파트는 2년간의 균형기간 후 2022년 80%가 된다. 15억원 이상 아파트는 내년부터 80%를 적용한다.
현실화율 100%안(3안)은 9억원 미만 아파트는 2023년까지 균형기간을 두고, 이후 2.5%p씩 올려 2035년 100%로 현실화율을 맞춘다. 9억~15억원 아파트는 연간 2.6%p씩 올려 2032년에, 15억원 이상의 아파트는 2.7%p씩 올려 2029년에 100%까지 도달한다.
표준(단독)주택과 표준지에 대해서도 각각 세 가지 검토안이 나왔다. 표준지의 경우 9억원 미만, 9억~15억원, 15억원 이상 단독주택은 1안에선 각각 2030년, 2029년, 2027년 80% 현실화율을 적용한다. 2안에선 각각 2035년, 2030년, 2027년 90% 현실화율이, 3안에선 각각 2040년, 2035년, 2033년 100% 현실화율을 적용한다.
전문가들은 이 같은 정책 추진에 앞서 면밀한 시장 분석과 함께 제도개선을 통한 신뢰성 확보 등이 선행돼야 한다는 의견이다.
함영진 직방 빅테이터랩장은 "그동안 공시가격이 시세에 비해 낮게 책정되고 매년 가격 상승분도 제때 반영 못 해 시세반영률이 낮다는 문제가 있긴 했으나 시세의 90%는 상당히 높은 수준"이라면서 "앞으로 초고가 주택 및 다주택 보유자들의 보유세 과세 부담이 갈수록 늘어날 것"이라고 예상했다.
이어 그는 "집값 하향 조정기, 소형면적이나 저가주택은 공시가격이 시세를 초과하는 역전 현상이 발생할 수도 있다"며 "지역별 가격변동 차이에 따른 시세의 공시가격 반영률 격차도 나타날 수 있다"고 전망했다.
특히 그는 "공시가격의 시세 현실화율 제고가 중요한 문제이기는 하나 가격공시의 공정성과 다각도의 제도개선을 통한 신뢰성 확보의 선행이 우선돼야 한다"며 "공시가격의 정확성, 신뢰성, 객관성을 확보하기 위해선 산정기준과 검증체계 등 공시가격 시스템 전반의 공개가 필요하다"고 지적했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공시가격 현실화율을 높이면 상대적으로 현실화율이 낮았던 중저가 주택도 재산세가 덩달아 많이 오르기 때문에 세율을 낮추겠다는 건데 이는 정치적 판단으로 공정한 제도와는 거리가 있다"고 지적했고, 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "공정한 제도 설계를 위해 주택 가격대와 관계없이 공시가격 현실화율 격차는 가급적 빠르게 해소해야 한다. 향후 주택시장 변곡점, 예를 들어 가격 조정기나 하락기에는 공시가격 하락분을 바로 반영토록 유연하게 제도를 설계할 필요가 있다"고 조언했다.
국토교통부는 이날 국토연구원, 조세재정연구원, 보건사회연구원 등 전문기관의 연구용역을 통해 발표된 공시가격 현실화 계획안에 대해 관련 분야 전문가 논의 등을 거쳐 조속한 시일 내에 현실화 계획을 확정 발표한다는 방침이다.
국토교통부는 27일 국토연구원 주관으로 '부동산 공시가격 현실화 계획' 수립을 위한 공청회를 열고 부동산 공시가격 현실화 로드맵을 발표했다. 공동주택(아파트 등) 공시가격 현실화율(공시가/시가)을 △2026년까지 80% △2030년까지 90% △2036년까지 100% 올리는 세가지 검토안을 제시했다.
이중 가장 유력한 2안은 시세 9억원 미만과 9억~15억원, 15억원 이상 세 구간으로 나눠 현실화율 목표치인 90% 도달 시점을 달리했다. 올해 기준 현실화율이 75.3%에 이르는 15억원 이상 아파트는 매년 3%p씩 인상률을 높여 2025년부터 먼저 90%에 도달하도록 했다. 9억원 이상 15억원 미만 아파트는 올해 현실화율이 69.2%인데 매년 3%p씩 인상률이 올라가 2027년에 90%가 된다. 단 9억원 미만 아파트에는 3년 간 '선균형 기간'이 적용돼 2023년까지는 연 1%p 이하로 조금씩 오르다 2024년부터 매년 3%p 이상씩 오르게 된다.
현실화율 80%안(1안)은 9억원 미만 아파트는 3년간의 균형기간을 거쳐 2024년부터 2026년까지 매년 5%p씩 올려 맞춘다. 9억~15억원 아파트는 2년간의 균형기간 후 2022년 80%가 된다. 15억원 이상 아파트는 내년부터 80%를 적용한다.
현실화율 100%안(3안)은 9억원 미만 아파트는 2023년까지 균형기간을 두고, 이후 2.5%p씩 올려 2035년 100%로 현실화율을 맞춘다. 9억~15억원 아파트는 연간 2.6%p씩 올려 2032년에, 15억원 이상의 아파트는 2.7%p씩 올려 2029년에 100%까지 도달한다.
표준(단독)주택과 표준지에 대해서도 각각 세 가지 검토안이 나왔다. 표준지의 경우 9억원 미만, 9억~15억원, 15억원 이상 단독주택은 1안에선 각각 2030년, 2029년, 2027년 80% 현실화율을 적용한다. 2안에선 각각 2035년, 2030년, 2027년 90% 현실화율이, 3안에선 각각 2040년, 2035년, 2033년 100% 현실화율을 적용한다.
전문가들은 이 같은 정책 추진에 앞서 면밀한 시장 분석과 함께 제도개선을 통한 신뢰성 확보 등이 선행돼야 한다는 의견이다.
함영진 직방 빅테이터랩장은 "그동안 공시가격이 시세에 비해 낮게 책정되고 매년 가격 상승분도 제때 반영 못 해 시세반영률이 낮다는 문제가 있긴 했으나 시세의 90%는 상당히 높은 수준"이라면서 "앞으로 초고가 주택 및 다주택 보유자들의 보유세 과세 부담이 갈수록 늘어날 것"이라고 예상했다.
이어 그는 "집값 하향 조정기, 소형면적이나 저가주택은 공시가격이 시세를 초과하는 역전 현상이 발생할 수도 있다"며 "지역별 가격변동 차이에 따른 시세의 공시가격 반영률 격차도 나타날 수 있다"고 전망했다.
특히 그는 "공시가격의 시세 현실화율 제고가 중요한 문제이기는 하나 가격공시의 공정성과 다각도의 제도개선을 통한 신뢰성 확보의 선행이 우선돼야 한다"며 "공시가격의 정확성, 신뢰성, 객관성을 확보하기 위해선 산정기준과 검증체계 등 공시가격 시스템 전반의 공개가 필요하다"고 지적했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공시가격 현실화율을 높이면 상대적으로 현실화율이 낮았던 중저가 주택도 재산세가 덩달아 많이 오르기 때문에 세율을 낮추겠다는 건데 이는 정치적 판단으로 공정한 제도와는 거리가 있다"고 지적했고, 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "공정한 제도 설계를 위해 주택 가격대와 관계없이 공시가격 현실화율 격차는 가급적 빠르게 해소해야 한다. 향후 주택시장 변곡점, 예를 들어 가격 조정기나 하락기에는 공시가격 하락분을 바로 반영토록 유연하게 제도를 설계할 필요가 있다"고 조언했다.
국토교통부는 이날 국토연구원, 조세재정연구원, 보건사회연구원 등 전문기관의 연구용역을 통해 발표된 공시가격 현실화 계획안에 대해 관련 분야 전문가 논의 등을 거쳐 조속한 시일 내에 현실화 계획을 확정 발표한다는 방침이다.
/이상훈기자 sh2018@biz-m.kr
