7월부터 바뀌는 부동산 제도 AtoZ…세율 큰 폭 변화 '주목'
입력 2021-06-21 16:26:48
7월부터 바뀌는 부동산제도. /박소연기자parksy@biz-m.kr
올해 상반기에는 그간 발표된 정부의 대책이 속속 시행됐다. 가장 큰 변화는 다주택자와 단기거래자에 대한 양도소득세, 종합부동산세 인상이라 할 수 있겠다.
정부가 다주택자의 매물을 유도하고자 설정한 6개월의 유예기간이 종료되고, 이달 1일부터 다주택자 및 단기거래자가 집을 팔 때 양도세 최고세율이 75%로 상향됐다.
단기보유자의 세율은 크게 인상됐다. 1년 미만 보유주택 기본세율은 40%에서 70%로 30%p 인상됐고, 2년 미만 보유주택은 기존 6~45%에서 60%의 단일세율을 적용한다. 15~54%p 상향된 셈이다.
다주택자가 규제지역 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율도 상향됐다. 2주택자와 3주택자의 중과세율은 각각 20%, 30%로, 종전 대비 각각 10%p 인상됐다. 이로써 양도세 최고세율은 기존 65%에서 75%로 10%p 올랐다.
또한 분양권이 주택 수에 포함됐으며, 양도세율도 인상됐다. 분양권은 보유기간과 상관없이 50%의 세율이 적용됐으니 올해 6월부터 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율이 적용된다.
종부세 일반세율도 현재 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 상향된다. 3주택 이상자, 조정지역 2주택자에 적용되는 세율도 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 바뀐다. 법인에는 6%의 단일세율을 적용한다.
이처럼 6월부터 2주택 이상 양도세 중과 부담이 커지면서 시장이 관망세를 보이는 가운데, 하반기에도 다양한 변화가 예고됐다. 국내 부동산 플랫폼 직방 자료를 토대로 7월부터 바뀌는 부동산 제도를 정리해봤다.
정부가 다주택자의 매물을 유도하고자 설정한 6개월의 유예기간이 종료되고, 이달 1일부터 다주택자 및 단기거래자가 집을 팔 때 양도세 최고세율이 75%로 상향됐다.
단기보유자의 세율은 크게 인상됐다. 1년 미만 보유주택 기본세율은 40%에서 70%로 30%p 인상됐고, 2년 미만 보유주택은 기존 6~45%에서 60%의 단일세율을 적용한다. 15~54%p 상향된 셈이다.
다주택자가 규제지역 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율도 상향됐다. 2주택자와 3주택자의 중과세율은 각각 20%, 30%로, 종전 대비 각각 10%p 인상됐다. 이로써 양도세 최고세율은 기존 65%에서 75%로 10%p 올랐다.
또한 분양권이 주택 수에 포함됐으며, 양도세율도 인상됐다. 분양권은 보유기간과 상관없이 50%의 세율이 적용됐으니 올해 6월부터 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율이 적용된다.
종부세 일반세율도 현재 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 상향된다. 3주택 이상자, 조정지역 2주택자에 적용되는 세율도 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 바뀐다. 법인에는 6%의 단일세율을 적용한다.
이처럼 6월부터 2주택 이상 양도세 중과 부담이 커지면서 시장이 관망세를 보이는 가운데, 하반기에도 다양한 변화가 예고됐다. 국내 부동산 플랫폼 직방 자료를 토대로 7월부터 바뀌는 부동산 제도를 정리해봤다.
시중 은행의 주택자금대출 창구. /연합뉴스DB
■7월-실수요자 금융지원 확대, 인천계양 등 1차 사전청약
7월 1일부터 무주택 실수요자를 위한 금융지원이 확대된다. 주택담보대출 우대요건 중 소득기준과 주택가격기준이 완화되는 것. 종전에는 주택담보대출 우대를 받으려면 부부합산소득 기준이 8천만원 이하였으나 앞으로는 9천만원 이하로 상향조정된다. 생애 최초 구입자는 1억원 미만으로 조정된다. 주택가격 기준도 완화된다. 투기과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 기준이 바뀐다.
담보인정비율(LTV) 또한 조정된다. 투기과열지구 6억원 이하 주택은 LTV가 60%로 현행보다 10% 상향된다. 하지만 주택가격기준이 완화되면서 우대혜택이 생겨난 투기과열지구 6억~9억원 이하는 50%로 현행과 같다. 조정대상지역의 경우 5억원 이하는 LTV가 70%로 현재보다 10%p 상향된다. 하지만 5억~8억원 이하는 60%로 현재와 같다. 우대혜택이 가계부채와 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도는 4억원으로 제한된다.
주거취약계층인 청년들의 전세보증 1인당 한도도 상향된다. 현재 청년 맞춤형 전세보증 한도는 최대 7천만원이지만, 7월 1일부터는 한도가 1억원으로 상향되고, 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮아진다. 보증 한도는 상향되지만, 보증료는 줄어 보다 많은 청년에게 혜택이 돌아갈 것으로 예상된다.
7월 14일부터는 투기과열지구 지정 검토주기가 1년에서 반기 단위로 단축되고, 새로운 정비사업 유형인 '공공재개발사업·공공재건축사업'이 신설된다. 정비사업은 다양한 변수로 사업이 난항에 빠지는 경우가 많다. 공공재개발·공공재건축사업은 주민이 원할 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업시행자로 참여하는 것인데, 공공이 참여하면 용적률이 완화되거나 도시공원 또는 녹지 확보기준이 완화되는 등 특례가 적용돼 사업을 촉진할 수 있을 것으로 전망된다.
3기 신도시와 공공분양주택 1차 사전청약도 진행된다. 3기 신도시인 인천계양(1천100가구)을 비롯해 4천400가구가 첫 번째 사전청약을 진행한다. 남양주 진접2(1천600가구), 성남 복정(1천가구), 의왕 청계2(300가구), 하남 위례(400가구)가 사전청약을 준비 중이며, 7월 15일에 입주자모집공고가 뜰 예정이다.
7월 1일부터 무주택 실수요자를 위한 금융지원이 확대된다. 주택담보대출 우대요건 중 소득기준과 주택가격기준이 완화되는 것. 종전에는 주택담보대출 우대를 받으려면 부부합산소득 기준이 8천만원 이하였으나 앞으로는 9천만원 이하로 상향조정된다. 생애 최초 구입자는 1억원 미만으로 조정된다. 주택가격 기준도 완화된다. 투기과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 기준이 바뀐다.
담보인정비율(LTV) 또한 조정된다. 투기과열지구 6억원 이하 주택은 LTV가 60%로 현행보다 10% 상향된다. 하지만 주택가격기준이 완화되면서 우대혜택이 생겨난 투기과열지구 6억~9억원 이하는 50%로 현행과 같다. 조정대상지역의 경우 5억원 이하는 LTV가 70%로 현재보다 10%p 상향된다. 하지만 5억~8억원 이하는 60%로 현재와 같다. 우대혜택이 가계부채와 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도는 4억원으로 제한된다.
주거취약계층인 청년들의 전세보증 1인당 한도도 상향된다. 현재 청년 맞춤형 전세보증 한도는 최대 7천만원이지만, 7월 1일부터는 한도가 1억원으로 상향되고, 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮아진다. 보증 한도는 상향되지만, 보증료는 줄어 보다 많은 청년에게 혜택이 돌아갈 것으로 예상된다.
7월 14일부터는 투기과열지구 지정 검토주기가 1년에서 반기 단위로 단축되고, 새로운 정비사업 유형인 '공공재개발사업·공공재건축사업'이 신설된다. 정비사업은 다양한 변수로 사업이 난항에 빠지는 경우가 많다. 공공재개발·공공재건축사업은 주민이 원할 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업시행자로 참여하는 것인데, 공공이 참여하면 용적률이 완화되거나 도시공원 또는 녹지 확보기준이 완화되는 등 특례가 적용돼 사업을 촉진할 수 있을 것으로 전망된다.
3기 신도시와 공공분양주택 1차 사전청약도 진행된다. 3기 신도시인 인천계양(1천100가구)을 비롯해 4천400가구가 첫 번째 사전청약을 진행한다. 남양주 진접2(1천600가구), 성남 복정(1천가구), 의왕 청계2(300가구), 하남 위례(400가구)가 사전청약을 준비 중이며, 7월 15일에 입주자모집공고가 뜰 예정이다.
지분적립형 분양주택 운영 예시. /국토교통부 제공
■8월-지분적립형 분양주택 추가
8월 19일부터는 공공주택 유형 중 '지분적립형 분양주택'이 추가된다. 지분적립형 분양주택은 수분양자가 주택의 일부 지분을 우선 취득한 뒤, 장기간(20~30년 이내)에 걸쳐 나머지 지분을 분할 취득하는 방식을 말한다. 초기비용이 적게 들고 장기 거주가 가능하다는 것이 장점이다. 지분을 모두 취득하면 후에 명의변경도 가능하다.
■9월-부정 방법 취득 주택 공급계약 취소
부정한 방법으로 주택을 공급받을 시 체결된 주택공급계약은 반드시 취소된다는 내용이 담긴 개정된 주택법이 9월 10일부터 시행된다. 기존에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 '취소할 수 있다'였지만 앞으로는 반드시 '취소해야 한다'. 다만, 공급질서 교란행위가 있었다는 사실을 모르고 주택을 취득한 매수인은 자신이 공급질서 교란행위와 무관하다는 점을 소명하면 공급계약이 취소되지 않는다.
8월 19일부터는 공공주택 유형 중 '지분적립형 분양주택'이 추가된다. 지분적립형 분양주택은 수분양자가 주택의 일부 지분을 우선 취득한 뒤, 장기간(20~30년 이내)에 걸쳐 나머지 지분을 분할 취득하는 방식을 말한다. 초기비용이 적게 들고 장기 거주가 가능하다는 것이 장점이다. 지분을 모두 취득하면 후에 명의변경도 가능하다.
■9월-부정 방법 취득 주택 공급계약 취소
부정한 방법으로 주택을 공급받을 시 체결된 주택공급계약은 반드시 취소된다는 내용이 담긴 개정된 주택법이 9월 10일부터 시행된다. 기존에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 '취소할 수 있다'였지만 앞으로는 반드시 '취소해야 한다'. 다만, 공급질서 교란행위가 있었다는 사실을 모르고 주택을 취득한 매수인은 자신이 공급질서 교란행위와 무관하다는 점을 소명하면 공급계약이 취소되지 않는다.
남양주왕숙지구 조감도. /LH 서울지역본부 제공
■10월-공공재개발 분양가상한제 제외, 남양주왕숙2 등 2차 사전청약
10월 14일부터 공공재개발사업의 사업성을 위해 공공재개발사업으로 공급되는 주택은 분양가상한제에서 제외된다. 다만, 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용 지역에서 공급되는 주택은 최대 5년의 거주의무 및 최대 10년의 전매제한이 적용된다.
3기신도시 등 공공분양주택의 2차 사전청약은 10월 중에 진행된다. 10월에는 남양주 왕숙2 1천400가구, 인천 검단 1천200가구, 파주 운정3 1천200가구, 군포 대야미 1천가구, 의정부 우정 1천가구, 성남 낙생 900가구 등이 사전청약을 받을 예정이다. 이중 성남 낙생, 성남 복정2, 군포 대야미, 의왕 월암, 수원 당수, 부천 원종은 공급가구수 모두 신혼희망타운 공급이다.
■11월-임대차 실거래 시범공개, 하남교산 등 3차 사전청약
임대차3법의 마지막 퍼즐인 전·월세신고제가 6월 1일부로 시행된 가운데, 이 정보를 토대로 한 임대차 실거래정보 시범 공개가 추진 중이다. 임대차 신고제가 시행일로부터 1년간 계도기간을 운영하면서, 이에 따라 임대차 실거래정보 전수를 바로 반영하지는 못하겠으나 임대차시장에 대한 정보가 확보되는 만큼 투명한 임대차시장 형성에 도움이 될 것으로 전망된다.
3기신도시 등 공공분양주택의 3차 사전청약은 11월 중 진행될 예정이다. 3차 물량은 4천100가구다. 3기 신도시인 하남 교산 1천100가구를 비롯해 시흥 하중 700가구, 양주 회천 800가구, 과천 주암 1천500가구 등이다.
■12월-남양주 왕숙 등 4차 사전청약
12월 중에는 3기신도시 등 공공분양주택의 4차 사전청약이 진행될 예정이다. 남양주 왕숙 2천300가구, 부천 대장 1천900가구, 고양 창릉 1천700가구 등 3기 신도시에서만 5천900가구가 공급된다. 이밖에 안산 신길2 1천400가구, 시흥 거모 1천300가구, 구리 갈매역세권 1천100가구, 안산 장상1천가구 등 총 1만2천600가구가 공급될 전망이다.
/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr
3기신도시 등 공공분양주택의 2차 사전청약은 10월 중에 진행된다. 10월에는 남양주 왕숙2 1천400가구, 인천 검단 1천200가구, 파주 운정3 1천200가구, 군포 대야미 1천가구, 의정부 우정 1천가구, 성남 낙생 900가구 등이 사전청약을 받을 예정이다. 이중 성남 낙생, 성남 복정2, 군포 대야미, 의왕 월암, 수원 당수, 부천 원종은 공급가구수 모두 신혼희망타운 공급이다.
■11월-임대차 실거래 시범공개, 하남교산 등 3차 사전청약
임대차3법의 마지막 퍼즐인 전·월세신고제가 6월 1일부로 시행된 가운데, 이 정보를 토대로 한 임대차 실거래정보 시범 공개가 추진 중이다. 임대차 신고제가 시행일로부터 1년간 계도기간을 운영하면서, 이에 따라 임대차 실거래정보 전수를 바로 반영하지는 못하겠으나 임대차시장에 대한 정보가 확보되는 만큼 투명한 임대차시장 형성에 도움이 될 것으로 전망된다.
3기신도시 등 공공분양주택의 3차 사전청약은 11월 중 진행될 예정이다. 3차 물량은 4천100가구다. 3기 신도시인 하남 교산 1천100가구를 비롯해 시흥 하중 700가구, 양주 회천 800가구, 과천 주암 1천500가구 등이다.
■12월-남양주 왕숙 등 4차 사전청약
12월 중에는 3기신도시 등 공공분양주택의 4차 사전청약이 진행될 예정이다. 남양주 왕숙 2천300가구, 부천 대장 1천900가구, 고양 창릉 1천700가구 등 3기 신도시에서만 5천900가구가 공급된다. 이밖에 안산 신길2 1천400가구, 시흥 거모 1천300가구, 구리 갈매역세권 1천100가구, 안산 장상1천가구 등 총 1만2천600가구가 공급될 전망이다.
/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr
