[비즈엠 신년특집④] 현직 공인중개사가 본 2022년 부동산 전망
입력 2021-12-30 11:28:39
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>
"실수요자가 대출을 쉽게 받기 힘든 상황입니다. 2022년에도 이렇게 된다면 실수요자가 쉽게 집을 구매하기는 힘들지 않을까 싶어요."
화성시 청계동 동탄대장공인중개사무소에서 만난 윤기원 대표는 2022년에 실수요자들이 주택을 구매하기 적절한 환경인지를 묻자 이같이 답했다. 금융당국은 2021년 하반기부터 대출 잡기에 나선 바 있다. 이 때문에 추석 이후부터 3개월 동안 주택 매매가 거의 이뤄지지 않고 있다는 설명이다. 대출 없이 현금으로만 주택을 매입하기는 힘든 만큼, 규제가 이어진다면 2022년에도 실수요자들의 주택 마련은 쉽지 않을 것으로 전망된다.
윤 대표는 "금리상승, 대출규제, 집값 급등에 대한 피로감과 2022년 대통령선거까지 4가지가 겹치면서 매수세가 사라졌다. 물론 새해에도 대출은 된다. 하지만 정부에서 총량을 막았기 때문에 규제 전만큼 대출을 다 받을 수 있는 상황은 아니다"라고 말했다.
그는 2020년이나 2021년 상반기처럼 매수세가 강하기보다는 '관망세'에 접어들겠지만 집값이 상승할 가능성은 있다고 봤다. 부동산 시장 흐름을 짚을 때 살펴볼 것이 △수요와 공급 △유동성 △대중심리인데 아직 주택공급이 부족해서다. 수요와 공급만 보더라도 2024년까지 수도권 공급부족 현상이 나타나는 만큼 상승세가 이어질 여지가 있다는 해석이다.
윤 대표는 유동성도 상승세에 힘을 보탤 것으로 진단했다. 그는 "시중에 통화가 엄청 풀렸다. 특히 2022년에는 3기 신도시 토지보상금이 대거 풀린다. 통화량에 따라 집값도 같이 간다"며 "공급부족과 늘어나는 통화량으로 인해 부동산 시장도 상승할 가능성이 있다"고 설명했다. 그러면서 "경기도에 비해 상승 폭이 작았던 서울 강남의 상승세가 두드러질 것으로 보인다"라며 "경기도에서는 1기 신도시 분당이 2022년에 준공 30년에 도달한다. 재건축과 리모델링을 추진하는 곳이 많을 것으로 보인다"고 덧붙였다. 그의 말대로라면 주택 가격은 오르지만, 대출규제 등으로 오른 집값을 감당하기 어려워 매수가 많지는 않을 것으로 풀이된다.
매매시장과 달리 전세시장은 상반기에 활성화를 보일 것으로 봤다. 윤 대표는 "은행에 확인해보니 2022년 1월 전세자금대출이 벌써 마감이 됐다. 가계부채총량제로 계속 기다렸던 수요자들이 벌써 움직였다는 얘기다. 전세는 매매와 달리 거래가 돌아갈 것으로 보인다"고 말했다. 다만, 새 주택임대차보호법(임대차법) 영향으로 전세 가격이 신규계약과 계약갱신청구권제를 사용한 갱신계약간 가격 격차가 커지는 등 이중, 삼중 가격이 형성되는 기이한 현상이 극대화되며 가격이 오를 것이라고 예상했다.
주택 분양 경기에 대해서는 "이제까지 계속 줄었다. 공급이 없다. 집값을 잡으려면 공급이 많아져야 한다. 공급방법은 두 가지다. 신규 분양과 현재 개인이 가진 매물 출현이다. 그런데 지금 민간건설사들은 분양가상한제 등 규제로 공급을 쏟아내질 않고 있다. 다주택자들도 양도세 중과 등으로 팔질 않는다. 그게 문제다. 건설사는 주택을 짓고, 사실 수요자들은 집을 사고 싶을 때 살 수 있는 그런 보완이 필요하다"고 말했다.
이어 윤 대표는 "지금은 대세 상승장의 후반기다. 수요와 공급, 유동성 때문에 2023년까지는 집값이 계속 오를 것 같다"며 "무주택자는 집을 사는 게 맞고, 1주택자는 지금보다 더 좋은 입지 매물이 있다면 옮기는 것도 괜찮을 듯하다"고 덧붙였다.
윤기원 동탄대장 공인중개사 대표.2021.12.20./ 김동현기자kdhit@biz-m.kr
"실수요자가 대출을 쉽게 받기 힘든 상황입니다. 2022년에도 이렇게 된다면 실수요자가 쉽게 집을 구매하기는 힘들지 않을까 싶어요."
화성시 청계동 동탄대장공인중개사무소에서 만난 윤기원 대표는 2022년에 실수요자들이 주택을 구매하기 적절한 환경인지를 묻자 이같이 답했다. 금융당국은 2021년 하반기부터 대출 잡기에 나선 바 있다. 이 때문에 추석 이후부터 3개월 동안 주택 매매가 거의 이뤄지지 않고 있다는 설명이다. 대출 없이 현금으로만 주택을 매입하기는 힘든 만큼, 규제가 이어진다면 2022년에도 실수요자들의 주택 마련은 쉽지 않을 것으로 전망된다.
윤 대표는 "금리상승, 대출규제, 집값 급등에 대한 피로감과 2022년 대통령선거까지 4가지가 겹치면서 매수세가 사라졌다. 물론 새해에도 대출은 된다. 하지만 정부에서 총량을 막았기 때문에 규제 전만큼 대출을 다 받을 수 있는 상황은 아니다"라고 말했다.
그는 2020년이나 2021년 상반기처럼 매수세가 강하기보다는 '관망세'에 접어들겠지만 집값이 상승할 가능성은 있다고 봤다. 부동산 시장 흐름을 짚을 때 살펴볼 것이 △수요와 공급 △유동성 △대중심리인데 아직 주택공급이 부족해서다. 수요와 공급만 보더라도 2024년까지 수도권 공급부족 현상이 나타나는 만큼 상승세가 이어질 여지가 있다는 해석이다.
윤 대표는 유동성도 상승세에 힘을 보탤 것으로 진단했다. 그는 "시중에 통화가 엄청 풀렸다. 특히 2022년에는 3기 신도시 토지보상금이 대거 풀린다. 통화량에 따라 집값도 같이 간다"며 "공급부족과 늘어나는 통화량으로 인해 부동산 시장도 상승할 가능성이 있다"고 설명했다. 그러면서 "경기도에 비해 상승 폭이 작았던 서울 강남의 상승세가 두드러질 것으로 보인다"라며 "경기도에서는 1기 신도시 분당이 2022년에 준공 30년에 도달한다. 재건축과 리모델링을 추진하는 곳이 많을 것으로 보인다"고 덧붙였다. 그의 말대로라면 주택 가격은 오르지만, 대출규제 등으로 오른 집값을 감당하기 어려워 매수가 많지는 않을 것으로 풀이된다.
매매시장과 달리 전세시장은 상반기에 활성화를 보일 것으로 봤다. 윤 대표는 "은행에 확인해보니 2022년 1월 전세자금대출이 벌써 마감이 됐다. 가계부채총량제로 계속 기다렸던 수요자들이 벌써 움직였다는 얘기다. 전세는 매매와 달리 거래가 돌아갈 것으로 보인다"고 말했다. 다만, 새 주택임대차보호법(임대차법) 영향으로 전세 가격이 신규계약과 계약갱신청구권제를 사용한 갱신계약간 가격 격차가 커지는 등 이중, 삼중 가격이 형성되는 기이한 현상이 극대화되며 가격이 오를 것이라고 예상했다.
주택 분양 경기에 대해서는 "이제까지 계속 줄었다. 공급이 없다. 집값을 잡으려면 공급이 많아져야 한다. 공급방법은 두 가지다. 신규 분양과 현재 개인이 가진 매물 출현이다. 그런데 지금 민간건설사들은 분양가상한제 등 규제로 공급을 쏟아내질 않고 있다. 다주택자들도 양도세 중과 등으로 팔질 않는다. 그게 문제다. 건설사는 주택을 짓고, 사실 수요자들은 집을 사고 싶을 때 살 수 있는 그런 보완이 필요하다"고 말했다.
이어 윤 대표는 "지금은 대세 상승장의 후반기다. 수요와 공급, 유동성 때문에 2023년까지는 집값이 계속 오를 것 같다"며 "무주택자는 집을 사는 게 맞고, 1주택자는 지금보다 더 좋은 입지 매물이 있다면 옮기는 것도 괜찮을 듯하다"고 덧붙였다.
/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr
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